poniedziałek, 5 sierpnia 2013

Wynajem mieszkań od Państwa za pół ceny?


Rząd chce nam zafundować nowy program wsparcia mieszkań. Tym razem nie chodzi jednak o wsparcie kupna domu czy mieszkania, tylko o tani wynajem mieszkań. W ramach programu, w ciągu 4 lat udostępnionych ma być 20 tys. nowych mieszkań na wynajem po dużo niższych niż rynkowe cenach.

Na tą chwilę wiadomo tylko, że mają to być nowe mieszkanie, a co za tym idzie mogą na tym zyskać deweloperzy budujący tanie mieszkania na obrzeżach miast.

Ceny wynajmu mają być nawet o 60% niższe od cen rynkowych. W sumie na ten cel Rząd planuje wydać ok. 5 mld zł.


Kupno mieszkań od deweloperów


Jeszcze dokładnie nie wiadomo jak w szczegółach ma wyglądać nowy program. Z podanych informacji wynika, że w ramach Banku Gospodarska Krajowego (BGK) utworzony zostanie specjalny fundusz dysponujący w ciągu 4 lat kwotą 5 mld zł. Za tą kwotę mają zostać zakupione mieszkania od deweloperów a następnie wynajęte.

BGK szacuje, że mieszkania zostaną zakupione poniżej ceny rynkowej. Dyskonto może wynieść od kilkunastu do nawet ok. 25%.

Z podanych informacji wynika, że średnia cena wykończonego mieszkania ma wynieść 250 tys. zł (5 mld zł / 20 tys. mieszkań). Prawdopodobnie będą to więc niewielkie mieszkania: 1-2 pokojowe.

Mieszkania mają być wynajmowane z rentownością netto 4%. Stąd można obliczyć, że dla kwoty mieszkania 250 tys. zł, czynsz dla funduszu BGK wyniesie ok. 833 zł. Do tego trzeba doliczyć koszty czynszu dla wspólnoty mieszkaniowej i opłaty związane z mediami. Opłaty te wynieść mogą kolejne 400-500zł.

Forma ta jednak nie jest do końca pewne. Niektóre źródła twierdzą, że kwota czynsz całkowity ma wynosić 4% wartości odtworzeniowej mieszkania.


Zwiększenie mobilności pracowników?


Szczerze powiedziawszy nie wiem w jaki sposób urzędnicy bez odpowiedniego doświadczenia będą decydowali o kupnie, a następnie o wynajmie mieszkań. Jak wiadomo z dotychczasowych doświadczeń, państwo nie jest dobrym i efektywnym zarządcą przedsiębiorstw.

Od dawna wiadomo, że dofinansowanie do kredytów mieszkaniowych nie niesie za sobą pozytywnego wpływu na rynek cen. Osoby posiadające kredyt na mieszkanie nie są chętne do przeprowadzki w przypadku znalezienia lepszej oferty pracy.

W Polsce tworzyło się tym samym pewien kult własnego mieszkania, podczas gdy na zachodzie kilkakrotnie większy odsetek osób wynajmuje mieszkania.

Dodatkowo, Rodzina na Swoim nie pomogła tak naprawdę osobom, które tej pomocy potrzebowały. Były to bowiem osoby posiadające zdolność kredytową. Kupno mieszkania dla tych osoby byłoby możliwe również bez tego dofinansowania.

Czy nowy program pomoże osobom, przeprowadzającym się za pracą? W jaki sposób nastąpi kwalifikacja do skorzystania z programu?

Na te pytania należałoby sobie odpowiedzieć przed wprowadzeniem nowego programu.


Wsparcie wynajmu


Rząd poprzez nowy program pobudzić rynek wynajmu. Mają to być mieszkania dla osób, których nie stać na własne M lub też muszą migrować za pracą. Jako głównych beneficjentów widziałbym tutaj rodziny, które nie mogą sobie pozwolić na dzieci z powodów finansowych.

Niektórzy w nowym programie widzą jednak formę wsparcia branży deweloperskiej, która obecnie zaczyna mieć coraz to większe problemy ze zbytem gotowych mieszkań. Kurczące się budownictwo ma negatywny wpływ na PKB, więc Rząd robi co może aby przywrócić wzrost, który z kolei może zapewnić im kolejne lata rządów.

Z informacji od Ministerstwa Finansów wynika, że mieszkania będą mogli wynajmować tylko wiarygodni lokatorzy. Przed podpisanie umowy będzie więc trzeba w jakiś sposób udowodnić naszą wiarygodność.

Program zakłada podpisywanie umów z lokatorami na zasadach najmu okazjonalnego. Przyszły lokator przed notariuszem zobowiąże się do wyprowadzki pod konkretny adres jeżeli zostanie rozwiązana zostanie umowa najmu. Powodem rozwiązania umowy może być m.in. zaleganie w płatnościach.


Negatywny wpływ i zagrożenia


Program taniego wynajmu może mieć negatywny wpływ na rynek wynajmu. Niektórzy zaciągali kilka lat temu kredyty, aby kupić mieszkanie na wynajem. Co stanie w przypadku, gdy tuż obok takich mieszkań dostępne będą tanie mieszkania na wynajem?

Nagle ceny wynajmu mogą znacznie spaść, doprowadzając tym samym wynajmujących do problemów finansowych.

Kolejne niebezpieczeństwo może dotyczyć słabej jakości kupowanych przez Państwo mieszkań. Niska cena zazwyczaj idzie w parze z niższą jakością. Nie wiem w jaki sposób Rząd planuje rozwiązać ten problem.


Wciąż nie jest też jasne w jakiej formie i z kim nastąpiłoby rozliczenie w przypadku wyprowadzki z takiego mieszkania. Jak byłyby rozliczane ewentualne uszkodzenia i naprawy? Najprawdopodobniej zarządzaniem nieruchomościami zajmą się firmy zewnętrzne. Tylko jak będzie wyglądać stopa zwrotu funduszu w przypadku wliczenia dodatkowych kosztów związanych z zarządzaniem?

6 komentarzy:

  1. Pomysł ciekawy, ale nie wiem czy nie niesie za sobą zbyt wielu negatywów i problemów. Dodatkowo, co to jest 20 tys. mieszkań - ziarnko piasku w morzu potrzeb. Programy zazwyczaj trwają jakiś określony czas, a później? Co się stanie z tymi mieszkaniami? Zostaną sprzedane osobom uprzywilejowanym za symboliczną złotówkę? Póki co wiele niewiadomych i chaos.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Mieszkania mają przynosić stałą stopę zwrotu o czym napisałem we wpisie. 4% rocznie. W przyszłości mogą one zostać sprzedane ale za cenę rynkową.

      Usuń
  2. A co trzeba zrobić żeby je dostać i gdzie trzeba iść

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Na razie to pieśń przyszłości bo jeszcze żadne mieszkania nie zostały kupione przez fundusz :)

      Usuń
    2. a wiadomo kiedy będą

      Usuń
    3. Raczej nie liczyłbym, żeby to było szybko. Z jednej strony fundusz jest pod presją, żeby pokazać wyniki swojej działalności. Z drugiej deweloperzy o tym wiedzą i nie chcą zejść z cen.

      Myślę, że dobrze wszyscy wiedzą, że z rentownością nie jest wcale tak pięknie jakby się mogło pierwotnie wydawać.

      Usuń